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成功案例

房屋租赁纠纷案例
作者:李雷 律师  时间:2014年06月16日
案情简介:
徐某租赁项某门脸房一套,合同约定该房屋用于餐饮店,并约定了租金和付款期限等条款。合同签订后,承租人徐某开始装修,遭到小区多名业主和物业公司的阻拦,说市政府有明确规定,小区的底商不可以经营餐饮店,会污染环境。徐某随即向市政府有关部门进行咨询。市环保局告知,市政府确实有规定,说城镇建成区内按规划属于居民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房。否则,办不了环评,也领不了营业执照。眼看经营无望,徐某多次找到出租人项某要求解除合同,返还合同款项,项某拒绝。于是徐某将项某告上了法庭。
律师分析:

《中华人民共和国合同法》第216条规定明确规定:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途, 可见,在租赁期间保证出租物符合合同约定的用途,属于出租人的义务,而不属于承租人。关于合同的解除问题,按照《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
    
上述法条第五项规定,只有违反法律和行政法规的合同才是无效合同。而本案中,涉及到的违反条款既不是法律也不是国务院的行政法规,而仅仅是市政府的文件。很明显,不能依据这两个文件对该合同提出无效的诉讼请求。于是,只能选择解除租赁合同。《合同法》94条第四款规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。在本案中,我认为出租人的违约行为不能实现合同目的,属于根本违约行为,据此,原告有权解除合同。

审理结果: 法院审理后认为由于被告没有尽到告知义务,致使合同目的不能实现,判决确认原告解除合同有效,被告返还原告支付的租赁费用。